蒙古房地产研究

2013-12-14 本站

       房地产市场高度集中于省会城市乌兰巴托,正承受城市化速度过快的压力,由于产能、天气、地理和资本等因素导致供应受限,以及居民的财富不断增长。预测显示,到2020年数量将增长54%,大约达1,500,000。城市两边的山脉限制了人口增长而带来的居住问题。

    需求:

    快速经济增长在中期有望继续按照两位数速度增长

    城市化和人口结构变化

    外国投资者和外籍人士的快速增长,寻找具国际标准的住宅和商业圈

    蒙古实际工资上涨,从下等收入状态进入中等收入状态

    新兴的极其富有的蒙古人

    抵押贷款市场的快速发展正缓解购房者的资金压力

    和平大道是城市东西向唯一的直接连接通道。在首都有9个行政区域,市中心为苏赫巴特尔广场,有议会大楼、政府大楼,都是蒙古A级写字楼之一。

乌兰巴托房地产市场关键驱动因素和供给限制包括下列因素:

供给

运输问题阻碍了建筑材料的供应链

乌兰巴托市中心高需求地区缺少可用土地

不能有效地在乌兰巴托现有供热电网外建设项目

由于城市周边棚户区引起的地域限制,土地所有人享有停止开发该土地的权利

大多本地开发商缺少融资渠道

    市场展望   

IMF预计,蒙古经济至2016年这几年期间将每年增长14%,因为支柱产业-采矿业在蓬勃发展,同时中国对煤的需求也在增加。随着采矿业和金融服务行业的不断扩大,包括全国金融贷款部门,对高品质A级和B级写字楼的需求预计将大幅增长。伴随越来越多的国际品牌考虑进军蒙古市场以占领日益富裕的人民的需求,那些精心设计并具战略定位的零售方案将从充分占有中获益,并将设定市场租金水平。从高租金收益和强资本增值来看,所有积极的宏观经济动态造就了独特的投资机会。在未来五年,蒙古房地产市场有可能出现较高的租金增长、土地价值和销售价格。蒙古房地产证明了其是世界各地越来越多的个人及机构投资者心仪的投资领域。这是一个令人难以置信的时刻,为进入市场提供了难得的先发优势。

市场研究
    住宅    乌兰巴托的住宅房地产市场是极其多样化的,国际化标准的豪华公寓住宅区几百米外往往就坐落着小型的非正式的蒙古包营地。然而,有某些力量在作用于需求和供给两方面,这些力量已经塑造了整个城市的市场发展方式,并且在未来的几年也期待这样做。目前在乌兰巴托,住宅面积大约有15,000,000 sqm,其中从民主过渡时期以来已有大约8,000,000 sqm已建成,表示在乌兰巴托的广阔土地上存在着面积相对较小的现代公寓。根据APIP/Tenkhleg Zuuch估计,现在仅有5,000,000 sqm正在开发中,其中1,300,000 sqm预计将适用于外籍人士和蒙古中产阶级。伴随着新兴市场需求和显著的供给制约,住宅销售价格在最近几年大幅上涨。2005年平均每平米439美元,自从2010年以来(2010年除外)蒙古住宅市场每年都在升值。目前,每平米价值1,270美元(增长188%),市场似乎呈现出放缓趋势。如果目前需求驱动及供应限制仍存在的话,在未来几年乌兰巴托住宅售价每平米1,540美元预计是比较合理的价位。在需求放缓时,在几乎不可能改变供给条件的情况下,价格应至少持续上涨到平均每平米1,310美元。如果目前估计的价格没有实现,那么乌兰巴托房地产市场将成为全世界收益最大的城市。在新议会统治下,在政治稳定气氛下,两位数的增长速度可能使全市范围内房价上涨到平均每平米1,750美元,这代表着在短短两年之内就有38%的资本增值。

零售业    商业地产需求机制,尤其是零售业,开始于消费者。大部分蒙古人正在摆脱贫困,从低收入阶层进入到中等收入阶层。在市场自由化二十年之后,蒙古人已经成功地适应了西方消费观念,包括购买既传达财富又显示地位的知名品牌。因此,奢侈品销售业随着大量公司在乌兰巴托成立也逐渐兴起起来。随着城市变得更发达,精品酒店、餐馆和酒吧也在不断入住以在全球扩大他们的品牌影响力。LV于2009年成功打入乌兰巴托市场,是乌兰巴托第一个奢侈品品牌,Zegna、 Hugo Boss、Cartier、 L’Occitane和Dunhill以及其他品牌紧随其后。Burberry正计划在香格里拉大酒店开第二家分店。这些品牌代表着顶级的商业企业在蒙古市场经营其品牌。此外,在过去两年,国营企业和本地企业零售额增长40%,同时,零售业GDP在2008年和2012年间增长了一倍多。现有零售区域非常分散,从购物广场内小型摊位、前苏联模式零售单位、局部微型购物中心到大型购物中心。所有这些经营网点都由蒙古人、小型本地企业家和民族品牌自主经营。CBD高端零售区域是有限的,超过95%的入住率。租金平均每平米41美元。价格的变化在一些大购物中心还是比较明显的,比如国营百货公司就收取每平米超过70美元的租金。这些高租金被位于次要位置的C级小型零售网点相抵消,比如MetroMall和Pasage Center租金在25美元至35美元之间。当前零售单位价格范围在2,000美元至6,000美元之间。根据蒙古国家统计局显示,高端零售单位应会继续看到至少15 %的租金上涨。更多细节请阅读我们的蒙古零售行业业绩报告。

       写字楼    在国家经济增长的刺激下,乌兰巴托对高品质写字楼的需求在近几年迅速增长。更多国际公司需要高品质的写字楼,要紧邻市中心,也要靠近住宅区以解决员工住宿问题。乌兰巴托所有活跃的商业实体从2008年42,990增长至2012年大约48,000,上升率达12%。大多数企业要求在CBD附近,代表蒙古经济活动的中心。国家议会、联交所和地标建筑就坐落在CBD,CBD是很多企业的总部根据地。进一步的研究表明,至2012年年中,蒙古境内的顶级公司就有60%的总部位于CBD区域内。还兴起了一批想远离CBD中心,在CBD区外办公的市场需求,因为人们希望远离与市中心相关的交通和环境污染。A级写字楼供给有限,有75%是在CBD区域内(MCS Central、Sky大厦酒店和Monnis Tower)。Jiguur Grand Plaza to the West是CBD外唯一的A级写字楼。乌兰巴托现有所有的写字楼都是从2000年代中期开始建造的。A级和B级写字楼所有供给量在大约350,000 sqm。价格在2,000美元至7,000美元之间。租金从2009年到2012年翻了两倍,从每平米每月15-35美元上涨到每月35-70美元。两栋主要的A级写字楼项目——国际商务中心和国际金融中心(IFC)目前正在施工之中,都计划在未来两年之内竣工。这两个项目将为写字楼市场贡献40,500 sqm。一旦国际金融中心(IFC)全部租出,租金在2014年年底将从每平米95美元开始,上涨至每平米115美元。B级写字楼将代表28个开发项目,包括Bodi Tower、Max Tower、 MCS Plaza和Landmark Plaza. 这些大厦将额外产生大约101,870 sqm写字楼。随着目前二级地段平均每平米18.5美元的租金,在2015年租金有可能达到每平米32.5美元的价格水平,成78%上涨趋势。

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